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              武漢下月施行新規(guī):新建大中型小區(qū)物業(yè)必須招標(biāo)(圖)

              時間:2014-04-22  來源:武漢網(wǎng)whw.cc  作者:whw.cc 我要糾錯


               業(yè)主對小區(qū)不滿意,物業(yè)總“幫著”開發(fā)商說話?小區(qū)設(shè)施有明顯缺陷,物業(yè)就是不找開發(fā)商整改?這是江城不少業(yè)主的感受——物業(yè)不為業(yè)主服務(wù),倒像是為開發(fā)商“服務(wù)”。

                究其原因,還要從物業(yè)公司的“出身”說起。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),目前,武漢住宅小區(qū)的物業(yè),基本都是樓盤開售前開發(fā)商“欽定”,還有不少樓盤物業(yè)和開發(fā)商同屬一家公司。導(dǎo)致本該是小區(qū)設(shè)施細(xì)節(jié)第一道“把關(guān)人”的物業(yè)公司處于弱勢地位,在查驗(yàn)小區(qū)以及日后管理中,不敢“開罪”開發(fā)商,對小區(qū)缺陷只能“睜一只眼閉一只眼”。

                從下月1日起,這種“潛規(guī)則”將被打破。昨日,武漢市房管局發(fā)布《武漢市前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)暫行規(guī)定》,物業(yè)總建筑面積在20萬平方米以上的小區(qū),需公開招標(biāo)選擇物業(yè),最核心的評標(biāo)將由政府部門指導(dǎo)并全程公開。改變“暗箱操作”,讓物業(yè)回歸小區(qū)“把關(guān)人”。

                ●案例

                小區(qū)缺陷明顯“把關(guān)人”缺位

                昨日,記者來到武泰閘花園61棟住宅樓發(fā)現(xiàn),騷擾業(yè)主許久的噪音,終于被隔離。

                2011年,該樓業(yè)主一入住就發(fā)現(xiàn),地下室水泵噪音太大,1—4樓家中都能聽到“嗡嗡聲”,一些住戶甚至要服藥入睡。業(yè)主跟物業(yè)投訴多次無法解決,直到本報(bào)報(bào)道、協(xié)調(diào),開發(fā)商和物業(yè)才出資改造。

                “家里終于清靜了。”在高興之余,住戶肖婆婆不禁疑惑,水泵房明顯設(shè)計(jì)不合理,為何沒人監(jiān)督?向物業(yè)反映問題為何要拖這么久才解決。

                在光谷加州·香山美樹小區(qū),“把關(guān)人缺位”同樣存在。4月18日,記者在該小區(qū)看到,緊鄰住宅樓的空地,已變成“露天垃圾場”,堆放著大量建筑和生活垃圾。“一刮風(fēng),臭味能吹進(jìn)家里;一開窗,就看到垃圾池,蒼蠅橫飛。”業(yè)主心情可想而知。

                物業(yè)的解釋是,目前還是入住裝修期,垃圾池是為方便堆放建筑垃圾。但這并不符合城管“垃圾不見天、不落地”的規(guī)定。記者在小區(qū)走訪一圈才發(fā)現(xiàn),小區(qū)沒有垃圾房,僅靠垃圾桶顯然難以承擔(dān)建筑垃圾,一旦運(yùn)送不及時就無處安放。

                在武昌,兩個小區(qū)的缺陷更讓人哭笑不得——相鄰兩套房子大門呈90度,同時開門就會“打架”,如果隔壁門口站人,鄰居一開門就可能撞上去。

                據(jù)了解,住建部《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》明確,小區(qū)設(shè)計(jì)、設(shè)施安裝是否合理的把關(guān)者是物業(yè)公司。在這些有缺陷的小區(qū),物業(yè)去哪兒了?

                ●探因

                房企欽點(diǎn)入駐 物業(yè)不敢得罪

                “小區(qū)承接查驗(yàn),對業(yè)主居住品質(zhì)影響很大,如果小區(qū)本身存在明顯設(shè)施、設(shè)備缺陷,物業(yè)服務(wù)再好,也很難讓業(yè)主滿意。”全國三甲物業(yè)公司——長城物業(yè)(武漢)公司總經(jīng)理陳艾華,這樣解釋“物業(yè)承接查驗(yàn)”意義。

                按正常流程,小區(qū)在正式銷售前,開發(fā)商就必須選定物業(yè)服務(wù)公司。簽約后,物業(yè)首先要對小區(qū)工程、保潔和秩序,進(jìn)行查驗(yàn)。針對不合理的地方,需通知開發(fā)商整改。從售房到交房一般都有1—2年時間,足以整改設(shè)計(jì)缺陷細(xì)節(jié)。

                “這些問題對有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)公司,一眼就能發(fā)現(xiàn),而且整改成本并不高。”有業(yè)內(nèi)人士告訴記者,但令人擔(dān)憂的是,有些物業(yè)根本不敢給開發(fā)商提要求。

                目前,武漢大多數(shù)開發(fā)商選擇物業(yè)時,不向社會公開信息,而是邀請3—5家物業(yè)參與招標(biāo),最后選定一家。這導(dǎo)致物業(yè)公司的業(yè)務(wù),完全由開發(fā)商“派活”。面對物業(yè)提出的整改要求,一些看重口碑的大開發(fā)商會積極調(diào)整,但那些只有一個項(xiàng)目的開發(fā)商,就會置之不理。

                “要求太多,他下次就不邀請你,甚至列入黑名單,你的業(yè)務(wù)就越來越少。”武漢一家物業(yè)公司老總告訴記者,如果太過強(qiáng)硬,不僅會丟掉下次合作的機(jī)會,即便對已簽約小區(qū),“得罪”開發(fā)商,也有麻煩。比如房屋出現(xiàn)漏水,業(yè)主只會跟物業(yè)反映,再由物業(yè)聯(lián)系開發(fā)商維修,若對方不配合,物業(yè)也沒有能力維修,業(yè)主被激怒拒繳物業(yè)費(fèi),影響的還是物業(yè)的收入。“所以,我們一般都是大事化小。”

                “物業(yè)當(dāng)然希望小區(qū)的缺陷都能整改,否則一旦影響業(yè)主生活,業(yè)主只會把火撒到物業(yè)。”麗島物業(yè)副總經(jīng)理徐有禮認(rèn)為,但房地產(chǎn)整個產(chǎn)業(yè)鏈,物業(yè)在最末端,其被動地位是天生的。

                ●尷尬

                弟弟監(jiān)督哥哥 物業(yè)怎能硬氣

                比起一些找“有關(guān)系”的物業(yè)入駐,問題更麻煩的是,很多物業(yè)公司和開發(fā)商本來就同屬一家總公司,讓弟弟監(jiān)督哥哥,效果可想而知。記者了解到,武漢有1800余家物業(yè)公司,其中有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)背景的占六成左右,其中不少物業(yè)公司就是掌管著自家房產(chǎn)公司開發(fā)的樓盤。

                記者了解,對物業(yè)提出的整改要求,開發(fā)商是否接受,沒有硬性規(guī)定。一些大開發(fā)商,雖然更重視物業(yè)的合理建議,但綜合多家物業(yè)公司的反饋顯示,整改率也只有50%左右,能接受70%就算非常配合。

                “物業(yè)提出的意見,多是從后期管理角度考慮,但開發(fā)商要綜合考慮美觀度、對購房者的吸引力等指標(biāo),來設(shè)計(jì)小區(qū)。”武漢一家開發(fā)商分管工程的老總告訴記者,這就決定了開發(fā)商不可能100%接受物業(yè)的意見。

                比如開發(fā)商為提高房產(chǎn)價值,總會給小區(qū)設(shè)計(jì)一些華而不實(shí)的設(shè)施,比如噴水池,初期可以成為賣房的亮點(diǎn),但后期維護(hù)運(yùn)營,每月僅水電費(fèi)就過萬,物業(yè)又無法承擔(dān),就會導(dǎo)致設(shè)備長期閑置甚至電路失修,還帶來安全隱患。“如果物業(yè)和開發(fā)商同屬一家公司,物業(yè)提出反對小區(qū)搞噴泉、種植名貴樹木等不易維護(hù)的設(shè)施。做最后裁決的總公司,優(yōu)先考慮的當(dāng)然會是房子好不好賣。”武漢一家物業(yè)公司管理人員說。

                ●改變

                面向社會招標(biāo) 獨(dú)立專家打分

                武漢市房管局物管處相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者,此前邀請招標(biāo)確定物業(yè)的方式,整個招標(biāo)過程不透明,可能導(dǎo)致部分不負(fù)責(zé)任的開發(fā)商,傾向選擇更“可控”的物業(yè),而物業(yè)又對行使職責(zé)有顧慮,最終導(dǎo)致業(yè)主權(quán)益受損。

                正因如此,該局出臺新規(guī):今年5月1日起,武漢總面積20萬平方米以上的住宅小區(qū),前期物業(yè)公司不能由開發(fā)商“欽定”,必須向全社會公開招標(biāo)。(前期物業(yè),是指小區(qū)交房前進(jìn)駐的物業(yè)公司,如業(yè)主想更換物業(yè),需成立業(yè)委會投票。因此前期物業(yè)要服務(wù)小區(qū)至少3、5年,甚至長時間。)

                新規(guī)明確,20萬方以上小區(qū)(約占新建小區(qū)一半)要招聘物業(yè),必須通過全市統(tǒng)一的招投標(biāo)管理平臺,發(fā)布信息。而在最為關(guān)鍵的評標(biāo)過程,將由政府主管部門進(jìn)行指導(dǎo),并由第三方物業(yè)專家(開發(fā)商人員不得超過1/3)打分,確保對物業(yè)公司的選擇更為客觀。

                “在物業(yè)招標(biāo)中形成公開競爭和淘汰機(jī)制,不能再完全由開發(fā)商主觀選擇。”武漢房管局物管處負(fù)責(zé)人介紹,通過這種方式,就是要讓服務(wù)水平、服務(wù)意識最優(yōu)的物業(yè)進(jìn)駐小區(qū)。

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