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　搬進(jìn)新房好幾年了，小區(qū)業(yè)主大會(huì)還沒開過，業(yè)主委員會(huì)也沒成立，業(yè)主想要維權(quán)苦于沒有合法程序。昨悉，為指導(dǎo)業(yè)主通過合法程序維護(hù)自己的權(quán)益，武漢日前出臺(tái)了《武漢市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》（下稱《規(guī)則》），“教”業(yè)主如何召開業(yè)主大會(huì)、成立業(yè)主委員會(huì)，自己管理小區(qū)事務(wù)。

　　如何籌備召開業(yè)主大會(huì)

　　《規(guī)則》明確，小區(qū)交付的房屋面積達(dá)到總面積50%以上；首次交付起滿2年且交付的面積達(dá)到小區(qū)總面積20%以上的，滿足任一條件，就可以籌備成立業(yè)主大會(huì)。

　　符合條件的小區(qū)，開發(fā)商或者前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告街道辦和區(qū)房管局；小區(qū)20%以上的業(yè)主也可以書面聯(lián)名向上述主管部門提出召開業(yè)主大會(huì)的要求。主管部門收到報(bào)告或要求后，將在兩個(gè)月內(nèi)組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)籌備組，90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

　　值得注意的是，《規(guī)則》確定，召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所必需的交通、通訊、場地租賃、宣傳、文印資料等經(jīng)費(fèi)，由開發(fā)商承擔(dān)。

　　目前，很多小區(qū)規(guī)劃建筑面積上百萬平方米，往往需要數(shù)年才建設(shè)完，業(yè)主也是分批入住�！兑�(guī)則》明確，分期開發(fā)的小區(qū)，先入住部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。

　　業(yè)主大會(huì)“管錢”“管人”

　　業(yè)主大會(huì)的內(nèi)容包括：選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員；決定選聘、解聘物業(yè)公司；依法決定專項(xiàng)維修資金籌集、使用、管理等事項(xiàng)；根據(jù)管理規(guī)約的約定，對違反管理規(guī)約的業(yè)主進(jìn)行告誡等等。

　　另外，業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，未交存住宅專項(xiàng)維修資金以及實(shí)施其他侵害業(yè)主共同利益的行為，業(yè)主大會(huì)可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中，對其共同管理權(quán)的行使予以限制。

　　業(yè)主大會(huì)召開后，選舉出業(yè)主委員會(huì)委員。業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主行使日常各項(xiàng)權(quán)利，并定期向全體業(yè)主公布小區(qū)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、決定；專項(xiàng)維修資金的籌集、使用情況；物業(yè)共有部分的使用和收益情況等。

　　若業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害了業(yè)主合法權(quán)益的，相關(guān)業(yè)主可以依法向人民法院提出訴訟。

　　據(jù)悉，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)開展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)。業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房在物業(yè)用房中安排，應(yīng)不少于15平方米。

　　用維修資金需多數(shù)業(yè)主同意

　　業(yè)主大會(huì)分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。定期會(huì)議一般一年一次，有以下情況可以召開臨時(shí)會(huì)議：經(jīng)占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議的；發(fā)生重大事故或緊急事件，需要及時(shí)處理的；業(yè)主委員會(huì)委員缺額人數(shù)超過委員總數(shù)50%的，或者業(yè)主委員會(huì)主任、副主任全部辭職、離任等。

　　小區(qū)如何使用維修資金，是業(yè)主關(guān)心的熱點(diǎn)問題。《細(xì)則》規(guī)定，業(yè)主大會(huì)決定籌集、使用和劃轉(zhuǎn)專項(xiàng)維修資金，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。

　　另外，制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，制定和修改管理規(guī)約，制定和修改業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則，選舉業(yè)主委員會(huì)委員及候補(bǔ)委員，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占建筑物總面積過1/2的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過1/2的業(yè)主同意。

　　房產(chǎn)類投訴物業(yè)排第一

　　武漢市房管局相關(guān)人士表示，去年接到的房產(chǎn)類投訴約有16000件，其中物業(yè)管理占26.6%，排第一位。

　　據(jù)悉，部分物業(yè)公司因成本上漲、收費(fèi)率低等原因，導(dǎo)致服務(wù)水平下降；此外，對小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備和物業(yè)用房的監(jiān)管不夠；對業(yè)主委員會(huì)成立、換屆和正常運(yùn)行的指導(dǎo)不及時(shí)、不到位，都是物業(yè)服務(wù)中業(yè)主反映較為突出的問題。

　　據(jù)悉，今年武漢市將在前期物業(yè)管理上把好備案關(guān)口；審查前期物業(yè)管理招投標(biāo)。還將對物業(yè)公司實(shí)行嚴(yán)格的企業(yè)資質(zhì)準(zhǔn)入和退出機(jī)制。

　　另外，今年將提高維修資金監(jiān)管水平，對于欠繳的要實(shí)行追繳；提高維修資金使用審批的效率；滿足業(yè)主知情權(quán)，建立有效的對賬機(jī)制。