湖北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的通知》及湖北住宅小區(qū)物業(yè)管理新規(guī)“十問十答”。
1.業(yè)主委員會(huì)能干啥？應(yīng)該干啥？
業(yè)主大會(huì)可根據(jù)
法律法規(guī)規(guī)定，通過議事規(guī)則和管理規(guī)約約定，授權(quán)業(yè)主委員會(huì)行使一定額度內(nèi)業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)收益支出、住宅專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱維修資金）使用決策權(quán)力。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主遵守法律法規(guī)、議事規(guī)則、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)決議，對(duì)業(yè)主違規(guī)違約行為進(jìn)行勸阻，指導(dǎo)業(yè)主配合相關(guān)部門積極參與社區(qū)治理。
引導(dǎo)業(yè)主按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，探索定期在小區(qū)顯著位置公告業(yè)主繳費(fèi)情況，對(duì)多次催交仍拖欠物業(yè)費(fèi)、維修資金的業(yè)主，可根據(jù)管理規(guī)約規(guī)定的相應(yīng)措施進(jìn)行催交，并協(xié)助物業(yè)服務(wù)
企業(yè)通過司法途徑解決。探索將惡意拖欠物業(yè)費(fèi)、維修資金的行為納入個(gè)人信用記錄。
2.誰來監(jiān)督、怎么監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)？
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期召開會(huì)議，在決定物業(yè)管理有關(guān)事項(xiàng)前，應(yīng)公開征求業(yè)主意見，報(bào)告社區(qū)黨組織和居民委員會(huì)并聽取其建議。
社區(qū)（小區(qū)）黨組織要發(fā)揮群眾優(yōu)勢(shì)，指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)建立業(yè)主接待日、業(yè)主議事會(huì)等自治載體，定期組織業(yè)主代表評(píng)議業(yè)主委員會(huì)履職情況，結(jié)果作為業(yè)主委員會(huì)改選調(diào)整的重要依據(jù)。
業(yè)主委員會(huì)作出違反法律法規(guī)和議事規(guī)則、管理規(guī)約的決定，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）查實(shí)后應(yīng)責(zé)令限期整改，拒不整改的依法依規(guī)撤銷其決定，并公告業(yè)主。
業(yè)主委員會(huì)不依法履行職責(zé)，嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主權(quán)益的，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)應(yīng)指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)召開臨時(shí)會(huì)議，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員在履職中涉嫌違法犯罪的，司法部門應(yīng)當(dāng)依法嚴(yán)肅查處。
3.如何對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)有效監(jiān)管？
加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記注冊(cè)信息部門共享，督促指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面落實(shí)物業(yè)管理“五大備案”制度，即物業(yè)管理區(qū)域、前期物業(yè)招投標(biāo)、前期物業(yè)服務(wù)合同、承接查驗(yàn)協(xié)議、物業(yè)服務(wù)合同等備案管理制度。
引導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)通過公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。完善物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考評(píng)機(jī)制，組織開展物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的考核、評(píng)價(jià)，結(jié)果作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘、續(xù)聘的重要依據(jù)，及時(shí)公布物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核評(píng)價(jià)結(jié)果。對(duì)嚴(yán)重違法違規(guī)、情節(jié)惡劣的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和直接責(zé)任人員，依法清出市場(chǎng)。
4.老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)如何開展？
按照“提升專業(yè)化物業(yè)、規(guī)范自治型物業(yè)、覆蓋棄管小區(qū)”的思路，逐步擴(kuò)大物業(yè)管理覆蓋面。
街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)要結(jié)合老舊小區(qū)改造，通過選聘市場(chǎng)化服務(wù)企業(yè)、成立公益性物業(yè)服務(wù)實(shí)體、引入社會(huì)資本管理等方式，引導(dǎo)居民因地制宜選擇物業(yè)服務(wù)模式，推動(dòng)建立物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制。
鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一管理在管項(xiàng)目周邊老舊小區(qū)。對(duì)暫不具備專業(yè)化物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)，采取社區(qū)居委會(huì)托管、社會(huì)組織代管或居民自管等方式，逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)管理全覆蓋。
5.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)誰來定？如何監(jiān)管？
住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府定價(jià)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)住建主管部門制定并公布基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度，建立動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。
住宅前期物業(yè)服務(wù)以外的價(jià)格由市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)生，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)。實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開及費(fèi)用與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自調(diào)整約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過合同約定物業(yè)服務(wù)價(jià)格調(diào)整方式。鼓勵(lì)物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)或通過委托第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)并定期公布物業(yè)服務(wù)成本信息和計(jì)價(jià)規(guī)則，供業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商物業(yè)費(fèi)時(shí)參考。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)落實(shí)“四公開”制度，在小區(qū)顯著位置公開物業(yè)服務(wù)人員、服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)收費(fèi)價(jià)格、報(bào)修方式等，通過網(wǎng)絡(luò)等方式告知業(yè)主公示內(nèi)容。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取公示收費(fèi)項(xiàng)目以外的費(fèi)用，對(duì)相關(guān)價(jià)格違法行為依法嚴(yán)厲查處。
6.維修資金怎么使用？如何管理？
探索新建商品房在辦理網(wǎng)簽備案時(shí)，由建設(shè)單位代為足額繳納維修資金，購(gòu)房人在辦理房屋交付使用手續(xù)前向開發(fā)建設(shè)單位交納該住宅專項(xiàng)維修資金。
提高業(yè)主委員會(huì)在維修資金申請(qǐng)使用中的組織能力、決策能力和執(zhí)行能力。建立緊急維修事項(xiàng)清單，完善維修資金應(yīng)急使用程序和代修程序，對(duì)符合條件的，依法落實(shí)應(yīng)急維修和代修。加強(qiáng)維修資金工程的監(jiān)督管理，維修工程竣工后，應(yīng)當(dāng)公開維修資金使用額度，依法嚴(yán)肅查處工程造價(jià)、監(jiān)理、招標(biāo)、質(zhì)量等違法違規(guī)行為。
原始文件
《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的通知》全文如下>>
各市、州、直管市、神農(nóng)架林區(qū)黨委政法委、文明辦、發(fā)改委、經(jīng)信局、公安局、民政局、司法局、財(cái)政局、人社局、自然資源和規(guī)劃局、生態(tài)環(huán)境局、住建（房管）局、城管委（局）、商務(wù)局、衛(wèi)健委、應(yīng)急局、市場(chǎng)監(jiān)管局、各銀保監(jiān)分局、直管組：
為貫徹落實(shí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》（建房規(guī)〔2020〕10號(hào)）、《關(guān)于推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)加快發(fā)展線上線下生活服務(wù)的意見》（建房〔2020〕99號(hào)）、《關(guān)于推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的意見》（建房〔2020〕92號(hào)）等文件精神，進(jìn)一步加強(qiáng)和改進(jìn)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，提升住宅小區(qū)治理水平，建設(shè)和諧美好家園，現(xiàn)就有關(guān)事項(xiàng)通知如下。
一、深化黨建引領(lǐng)，充分發(fā)揮各級(jí)黨組織作用
�。ㄒ唬⿵�(qiáng)化物業(yè)行業(yè)黨組織建設(shè)。加快推進(jìn)省、市、縣三級(jí)物業(yè)行業(yè)黨（工）委建設(shè)，健全物業(yè)行業(yè)黨建領(lǐng)導(dǎo)體制和工作機(jī)制。采取單獨(dú)建、聯(lián)合建、掛靠建和選派黨建指導(dǎo)員等方式，推動(dòng)符合條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)黨組織應(yīng)建盡建，提升物業(yè)服務(wù)企業(yè)黨的組織和黨建工作覆蓋面。物業(yè)服務(wù)企業(yè)黨組織接受物業(yè)行業(yè)黨（工）委和街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)黨組織的工作指導(dǎo)。
�。ǘ┘訌�(qiáng)小區(qū)黨組織建設(shè)。推進(jìn)黨的組織和工作向居民小區(qū)(網(wǎng)格)、樓棟延伸。小區(qū)黨組織在基層黨組織領(lǐng)導(dǎo)下，協(xié)助街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)居委會(huì)開展業(yè)主委員會(huì)組建換屆、矛盾糾紛化解、服務(wù)小區(qū)居民等工作。有正式黨員的業(yè)主委員會(huì)成立黨的工作小組，接受小區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)。將黨的領(lǐng)導(dǎo)寫入業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約，日常工作事項(xiàng)由黨的工作小組先議，再提交業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)討論、決策。
（三）建立黨建聯(lián)建機(jī)制。推動(dòng)社區(qū)物業(yè)黨建聯(lián)建，規(guī)范小區(qū)黨建活動(dòng)，依托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)工作場(chǎng)所或公共空間，建立小區(qū)黨群服務(wù)驛站，設(shè)置居民議事室、便民服務(wù)代辦點(diǎn)等場(chǎng)所，為群眾提供家門口的服務(wù)。推行“雙向進(jìn)入、交叉任職”，積極推薦符合條件的社區(qū)“兩委”成員、社區(qū)專職工作人員通過法定程序兼任業(yè)主委員會(huì)成員，推薦符合條件的社區(qū)“兩委”成員、小區(qū)黨組織成員兼任物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目義務(wù)質(zhì)量總監(jiān)，吸納優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)黨員負(fù)責(zé)人擔(dān)任社區(qū)黨組織兼職委員。
二、健全自治主體，提升居民自我管理意識(shí)
�。ㄋ模┘訌�(qiáng)業(yè)主委員會(huì)自身建設(shè)。街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)負(fù)責(zé)指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)籌備組、業(yè)主委員會(huì)組建改選小組，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的人選推薦和審核把關(guān)，注重推薦符合條件的“兩代表一委員”、社區(qū)“兩委”成員、社區(qū)專職工作人員、小區(qū)黨組織成員、黨員業(yè)主等參選業(yè)主委員會(huì)委員，提高業(yè)主委員會(huì)成員中黨員比例，一般不低于50%，主任一般由黨員擔(dān)任。對(duì)暫不具備成立業(yè)主委員會(huì)條件的，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)應(yīng)根據(jù)工作實(shí)際指導(dǎo)小區(qū)業(yè)主成立小區(qū)自管組織，作為過渡性機(jī)構(gòu)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。探索建立業(yè)主委員會(huì)成員履職負(fù)面清單，出現(xiàn)負(fù)面清單情形的，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)應(yīng)暫停該成員履行職責(zé)，提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)終止成員資格并公告全體業(yè)主。
�。ㄎ澹┨嵘龢I(yè)主委員會(huì)履職能力。探索引入第三方機(jī)構(gòu)協(xié)助開展業(yè)主委員會(huì)組建及換屆改選、日常運(yùn)行、物業(yè)矛盾糾紛調(diào)處、業(yè)務(wù)培訓(xùn)等工作。業(yè)主大會(huì)可根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定，通過議事規(guī)則和管理規(guī)約約定，授權(quán)業(yè)主委員會(huì)行使一定額度內(nèi)業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)收益支出、住宅專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱維修資金）使用決策權(quán)力，授權(quán)業(yè)主委員會(huì)建立專職執(zhí)行秘書制度，明確工作職責(zé)和薪酬標(biāo)準(zhǔn)，提高業(yè)主委員會(huì)履職能力和專業(yè)化服務(wù)水平。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主遵守法律法規(guī)、議事規(guī)則、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)決議，對(duì)業(yè)主違規(guī)違約行為進(jìn)行勸阻，指導(dǎo)業(yè)主配合相關(guān)部門積極參與社區(qū)治理。引導(dǎo)業(yè)主按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，探索定期在小區(qū)顯著位置公告業(yè)主繳費(fèi)情況，對(duì)多次催交仍拖欠物業(yè)費(fèi)、維修資金的業(yè)主，可根據(jù)管理規(guī)約規(guī)定的相應(yīng)措施進(jìn)行催交，并協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過司法途徑解決。探索將惡意拖欠物業(yè)費(fèi)、維修資金的行為納入個(gè)人信用記錄。
（六）加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督。健全群眾參與機(jī)制，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期召開會(huì)議，在決定物業(yè)管理有關(guān)事項(xiàng)前，應(yīng)公開征求業(yè)主意見，報(bào)告社區(qū)黨組織和居民委員會(huì)并聽取其建議。社區(qū)（小區(qū)）黨組織要發(fā)揮群眾優(yōu)勢(shì)，指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)建立業(yè)主接待日、業(yè)主議事會(huì)等自治載體，引導(dǎo)業(yè)主有序參與小區(qū)治理，完善業(yè)主評(píng)議機(jī)制，定期組織業(yè)主代表評(píng)議業(yè)主委員會(huì)履職情況，結(jié)果作為業(yè)主委員會(huì)改選調(diào)整的重要依據(jù)。業(yè)主委員會(huì)作出違反法律法規(guī)和議事規(guī)則、管理規(guī)約的決定，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）查實(shí)后應(yīng)責(zé)令限期整改，拒不整改的依法依規(guī)撤銷其決定，并公告業(yè)主。業(yè)主委員會(huì)不依法履行職責(zé)，嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主權(quán)益的，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)應(yīng)指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)召開臨時(shí)會(huì)議，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員在履職中涉嫌違法犯罪的，司法部門應(yīng)當(dāng)依法嚴(yán)肅查處。
三、強(qiáng)化協(xié)同共治，提升小區(qū)綜合治理水平
�。ㄆ撸┞鋵�(shí)街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）綜合管理屬地責(zé)任。街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）要切實(shí)履行住宅小區(qū)綜合管理屬地責(zé)任，建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，統(tǒng)籌公安、民政、自然資源、環(huán)保、住建、城管、市場(chǎng)監(jiān)管等職能部門和供水、供電、供氣等專業(yè)運(yùn)營(yíng)單位，定期協(xié)調(diào)解決住宅物業(yè)管理重難點(diǎn)問題。依法依規(guī)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行職責(zé)，指導(dǎo)開展物業(yè)承接查驗(yàn)，監(jiān)督物業(yè)管理項(xiàng)目有序交接。突發(fā)公共事件期間，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）應(yīng)指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展應(yīng)對(duì)工作，給予必要的物資和資金支持。委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)公共服務(wù)事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相應(yīng)費(fèi)用。
�。ò耍┩苿�(dòng)執(zhí)法管理服務(wù)進(jìn)小區(qū)。完善“街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）吹哨、部門報(bào)到”“社區(qū)吹哨、黨員報(bào)到”機(jī)制。明確部門和單位職責(zé)清單，壓實(shí)工作責(zé)任，推動(dòng)公安、自然資源、環(huán)保、住建、城管、市場(chǎng)監(jiān)管等職能部門以及供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業(yè)運(yùn)營(yíng)單位執(zhí)法管理服務(wù)進(jìn)小區(qū)。推動(dòng)城市管理服務(wù)向住宅小區(qū)延伸，依托城市綜合管理服務(wù)平臺(tái)，建立群眾反映問題的受理處置機(jī)制，及時(shí)依法處理群眾反映強(qiáng)烈的突出問題。將街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）履行住宅小區(qū)綜合管理職責(zé)、相關(guān)主管部門履行監(jiān)管執(zhí)法職責(zé)情況作為改善社區(qū)生活環(huán)境、提升社區(qū)管理服務(wù)水平的工作內(nèi)容，納入文明城市創(chuàng)建工作要求。
（九）加強(qiáng)聯(lián)動(dòng)機(jī)制建設(shè)。以小區(qū)為單位，加快健全社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)“三方聯(lián)動(dòng)”機(jī)制。社區(qū)居委會(huì)要成立環(huán)境和物業(yè)管理委員會(huì)，督促業(yè)主委員會(huì)（小區(qū)自管組織）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行職責(zé)。建立健全聯(lián)席會(huì)議、協(xié)同聯(lián)動(dòng)、公示通報(bào)、評(píng)議監(jiān)督等制度，強(qiáng)化承諾和履諾監(jiān)督管理，推動(dòng)要事聯(lián)議、矛盾聯(lián)處、事務(wù)聯(lián)辦、服務(wù)聯(lián)評(píng)，著力提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，不斷提升居民自治水平。加強(qiáng)“三方聯(lián)動(dòng)”機(jī)制運(yùn)行情況督促指導(dǎo)，定期組織評(píng)選“三方聯(lián)動(dòng)”工作中的典型經(jīng)驗(yàn)，及時(shí)總結(jié)推廣。
�。ㄊ┙⑷嗣裾{(diào)解制度。充分發(fā)揮人民調(diào)解工作在防范和化解物業(yè)服務(wù)矛盾糾紛中的積極作用，構(gòu)建人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解相互聯(lián)動(dòng)、相互銜接的物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)解工作模式，以現(xiàn)有的人民調(diào)解組織為基礎(chǔ)，逐級(jí)建立物業(yè)管理矛盾糾紛人民調(diào)解組織，充分發(fā)揮社區(qū)法律顧問、物業(yè)行業(yè)專家、下沉黨員干部等作用，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)法規(guī)政策的宣傳教育，引導(dǎo)人民群眾依法理性表達(dá)利益訴求，及時(shí)解決住宅小區(qū)各類物業(yè)管理矛盾糾紛。
四、加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管，提升物業(yè)服務(wù)水平
�。ㄊ唬⿺U(kuò)大物業(yè)管理覆蓋范圍。按照“提升專業(yè)化物業(yè)、規(guī)范自治型物業(yè)、覆蓋棄管小區(qū)”的思路，逐步擴(kuò)大物業(yè)管理覆蓋面。街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)要結(jié)合老舊小區(qū)改造，通過選聘市場(chǎng)化服務(wù)企業(yè)、成立公益性物業(yè)服務(wù)實(shí)體、引入社會(huì)資本管理等方式，引導(dǎo)居民因地制宜選擇物業(yè)服務(wù)模式，推動(dòng)建立物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一管理在管項(xiàng)目周邊老舊小區(qū)。對(duì)暫不具備專業(yè)化物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)，采取社區(qū)居委會(huì)托管、社會(huì)組織代管或居民自管等方式，逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)管理全覆蓋。
�。ㄊ┙⑿庞霉芾砗托畔⒐_公示制度。建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理信用信息管理制度，根據(jù)合同履行、投訴處理、日常檢查和街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）意見等情況，采集相關(guān)信用信息，依據(jù)信用狀況，實(shí)行信用分級(jí)分類監(jiān)管，強(qiáng)化信用信息在前期物業(yè)招標(biāo)投標(biāo)、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、政府采購(gòu)等方面的應(yīng)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)落實(shí)“四公開”制度，在小區(qū)顯著位置公開物業(yè)服務(wù)人員、服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)收費(fèi)價(jià)格、報(bào)修方式等，通過網(wǎng)絡(luò)等方式告知業(yè)主公示內(nèi)容。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取公示收費(fèi)項(xiàng)目以外的費(fèi)用，對(duì)相關(guān)價(jià)格違法行為依法嚴(yán)厲查處。
�。ㄊ┘訌�(qiáng)物業(yè)市場(chǎng)全過程監(jiān)管。加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記注冊(cè)信息部門共享，督促指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面落實(shí)物業(yè)管理“五大備案”制度，即物業(yè)管理區(qū)域、前期物業(yè)招投標(biāo)、前期物業(yè)服務(wù)合同、承接查驗(yàn)協(xié)議、物業(yè)服務(wù)合同等備案管理制度。引導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)通過公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。完善物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考評(píng)機(jī)制，組織開展物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的考核、評(píng)價(jià)，結(jié)果作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘、續(xù)聘的重要依據(jù)，及時(shí)公布物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核評(píng)價(jià)結(jié)果，推動(dòng)形成優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)環(huán)境。對(duì)嚴(yán)重違法違規(guī)、情節(jié)惡劣的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和直接責(zé)任人員，依法清出市場(chǎng)。
�。ㄊ模┨嵘飿I(yè)服務(wù)質(zhì)量和從業(yè)人員素質(zhì)。落實(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量主體責(zé)任，提升物業(yè)服務(wù)水平。引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)牽手幫扶自管物業(yè)小區(qū)，協(xié)助規(guī)范自管小區(qū)物業(yè)管理質(zhì)量。發(fā)揮物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)作用，加強(qiáng)行業(yè)自律管理，制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范和等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員的自律制度，開展職業(yè)技能培訓(xùn)和競(jìng)賽，開展達(dá)標(biāo)評(píng)級(jí)活動(dòng)，提高從業(yè)人員整體素質(zhì)和技能水平。組織開展最美物業(yè)人宣傳選樹活動(dòng)，增強(qiáng)從業(yè)人員榮譽(yù)感和歸屬感。
（十五）完善物業(yè)服務(wù)價(jià)格調(diào)整機(jī)制。住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府定價(jià)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)住建主管部門制定并公布基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度，建立動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。住宅前期物業(yè)服務(wù)以外的價(jià)格由市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)生，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)。實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開及費(fèi)用與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自調(diào)整約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過合同約定物業(yè)服務(wù)價(jià)格調(diào)整方式。鼓勵(lì)物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)或通過委托第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)并定期公布物業(yè)服務(wù)成本信息和計(jì)價(jià)規(guī)則，供業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商物業(yè)費(fèi)時(shí)參考。
五、加大扶持力度，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)向生活服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型
（十六）構(gòu)建智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)用5G、互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、大數(shù)據(jù)、區(qū)塊鏈和人工智能等技術(shù)，建設(shè)智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)，對(duì)接城市信息模型（CIM）和城市運(yùn)行管理服務(wù)平臺(tái)，鏈接各類電子商務(wù)平臺(tái)，以智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)為支撐，打造物業(yè)管理、政務(wù)服務(wù)、公共服務(wù)和生活服務(wù)應(yīng)用，提升物業(yè)智慧管理服務(wù)水平。
（十七）提升設(shè)施設(shè)備智能化管理水平。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)以智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)為支撐，對(duì)住宅小區(qū)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行數(shù)字化、智能化改造，運(yùn)用傳感器、全球定位、紅外感應(yīng)等裝置和技術(shù)，全面感知、識(shí)別和記錄水、電、氣、熱、消防、安防、電梯、管線等重要設(shè)施設(shè)備運(yùn)行數(shù)據(jù)，結(jié)合大數(shù)據(jù)分析，實(shí)現(xiàn)智慧預(yù)警、智慧研判、智慧派單、智慧監(jiān)督，及時(shí)防范化解風(fēng)險(xiǎn)。依法依規(guī)推動(dòng)智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)與各類政務(wù)服務(wù)平臺(tái)、公用事業(yè)服務(wù)平臺(tái)相關(guān)資源、信息的協(xié)同和共享。
�。ㄊ耍┐龠M(jìn)線上線下服務(wù)融合發(fā)展。探索將物業(yè)服務(wù)業(yè)作為生活服務(wù)業(yè)，納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展范圍。鼓勵(lì)有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在做好物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)的同時(shí)，為家政服務(wù)、電子商務(wù)、居家養(yǎng)老、快遞代收等生活服務(wù)提供便利，盤活小區(qū)既有公共房屋和設(shè)施，優(yōu)先用于社區(qū)公共服務(wù)，積極推行“物業(yè)服務(wù)+養(yǎng)老服務(wù)”居家社區(qū)養(yǎng)老模式。推動(dòng)物業(yè)服務(wù)線上線下融合，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)由物的管理向居民服務(wù)轉(zhuǎn)型升級(jí)。按照先試點(diǎn)探索、后全面覆蓋的模式，2021年，武漢、
孝感兩市作為試點(diǎn)城市先行探索物業(yè)服務(wù)智慧化相關(guān)工作，力爭(zhēng)年底前形成可復(fù)制、可推廣的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，以點(diǎn)帶面，加快促進(jìn)全省智慧物業(yè)建設(shè)。
六、規(guī)范維修資金管理，提升使用效能
�。ㄊ牛┘哟缶S修資金歸集力度。嚴(yán)格落實(shí)維修資金歸集政策，確保新建商品房維修資金應(yīng)繳盡繳。探索新建商品房在辦理網(wǎng)簽備案時(shí)，由建設(shè)單位代為足額繳納維修資金，購(gòu)房人在辦理房屋交付使用手續(xù)前向開發(fā)建設(shè)單位交納該住宅專項(xiàng)維修資金。結(jié)合維修資金專項(xiàng)審計(jì)反饋問題，舉一反三，開展常態(tài)化維修資金歷史欠繳項(xiàng)目的追繳工作。建立、完善維修資金續(xù)籌機(jī)制，引導(dǎo)業(yè)主通過自治規(guī)約的方式，自我決策、自我管理，消除續(xù)籌障礙。逐步實(shí)行商品房與已售公房維修資金并軌管理。
�。ǘ⿻惩ňS修資金使用渠道。優(yōu)化維修資金使用流程，簡(jiǎn)化申請(qǐng)材料，縮短審核時(shí)限。深化業(yè)務(wù)培訓(xùn)，加強(qiáng)工作指導(dǎo)，提高業(yè)主委員會(huì)在維修資金申請(qǐng)使用中的組織能力、決策能力和執(zhí)行能力。建立緊急維修事項(xiàng)清單，完善維修資金應(yīng)急使用程序和代修程序，對(duì)符合條件的，依法落實(shí)應(yīng)急維修和代修。加強(qiáng)維修資金工程的監(jiān)督管理，維修工程竣工后，應(yīng)當(dāng)公開維修資金使用額度，依法嚴(yán)肅查處工程造價(jià)、監(jiān)理、招標(biāo)、質(zhì)量等違法違規(guī)行為。探索維修資金購(gòu)買電梯安全責(zé)任保險(xiǎn)。
�。ǘ唬┩晟凭S修資金監(jiān)管機(jī)制。規(guī)范維修資金財(cái)務(wù)管理，嚴(yán)格執(zhí)行維修資金財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算制度。按照客觀、公正、科學(xué)的原則，制定綜合評(píng)分指標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)，采取集體決策方式或競(jìng)爭(zhēng)性方式選擇資金存放銀行，控制專戶管理銀行數(shù)量。探索提高資金收益水平的新路徑。加快維修資金管理信息系統(tǒng)建設(shè)，持續(xù)進(jìn)行維修資金數(shù)據(jù)清理，方便業(yè)主實(shí)時(shí)查詢。逐步推行在線交存、電子票據(jù)等便民服務(wù)，提升服務(wù)效能。
加強(qiáng)和改進(jìn)住宅小區(qū)物業(yè)管理是保障和改善民生、創(chuàng)新基層社會(huì)治理的重要舉措，各地各部門要高度重視，切實(shí)加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，強(qiáng)化工作措施，加大宣傳引導(dǎo)力度，落實(shí)工作責(zé)任，研究出臺(tái)配套政策措施，確保本通知確定的各項(xiàng)任務(wù)落到實(shí)處。省住建廳將會(huì)同相關(guān)部門對(duì)各地貫徹落實(shí)情況進(jìn)行評(píng)估，及時(shí)總結(jié)推廣各地經(jīng)驗(yàn)做法。
